El negocio que duplicó un terreno en Cancún y le robó metros al Ecopark
Un predio en Cancún pasó de 15 mil a casi 34 mil metros cuadrados gracias a una sarta de certificaciones, rectificaciones y fusiones sospechosas. Mientras tanto, el Ecopark, un espacio destinado a la conservación ecológica, perdió más de 13 mil metros cuadrados de su superficie registrada. ¿Casualidad? Para nada, compita.
La historia comienza en 1974, cuando el Banco de México, como fiduciario de Infratur, entregó a Fonatur un terreno de más de 107 hectáreas en lo que hoy es Malecón Tajamar. Ese predio, destinado a conservación, se convirtió décadas después en el Ecopark. Pero en 2007, Fonatur vendió una parte, el lote 3 de la manzana 2 de la Supermanzana 10, a la empresa Propulsora del Sur. Ahí funcionaba el Club Deportivo Casa Blanca y la superficie era de 15 mil 239 metros cuadrados.
Ese mismo año, Fonatur donó al municipio de Benito Juárez el terreno del Ecopark, con una superficie de un millón 76 mil 661 metros cuadrados. Todo en orden, ¿verdad? Pues no, porque en 2012 apareció un título de propiedad de la Secretaría de la Reforma Agraria que reconocía 22 mil 520 metros cuadrados en la misma zona. Y ahí empezó el desmadre.
Las modificaciones que hicieron crecer el terreno
En agosto de 2018, la Dirección de Catastro Municipal emitió una certificación que reconoció al lote 3-03 una superficie de 27 mil 162 metros cuadrados, cuando el título agrario decía 22 mil 520. Un incremento del 20 por ciento, así nomás, sin más explicación. Y luego, en diciembre de ese año, una constancia de nomenclatura cambió las colindancias del terreno, quitando la referencia a la reserva ecológica que aparecía en los documentos originales.
Pero no contentos con eso, en febrero de 2019, a petición de un tal Rafael Gerardo Obregón Álvarez, la superficie del lote 3-03 se redujo a 15 mil 871 metros cuadrados. O sea, primero le aumentaron, luego le bajaron. Y mientras tanto, el Ecopark también sufría sus propios ajustes. En mayo de 2019, una revisión de medidas y colindancias redujo la superficie del parque de un millón 76 mil a un millón 62 mil metros cuadrados. La diferencia: 13 mil 934 metros cuadrados, casi 1.4 hectáreas. ¿A dónde se fueron esos metros? Pues a engrosar el terreno privado, parece.
La fusión que lo cambió todo
En 2019, la empresa Tarjetel del Sureste compró tanto el lote 3 del antiguo Club Casa Blanca como el lote 3-03. Y en marzo de 2020, Catastro volvió a modificar la superficie del lote 3, subiéndola a 18 mil 96 metros cuadrados. Luego, el 31 de marzo de 2020, la Dirección de Planeación y Normatividad Urbana autorizó la fusión de ambos lotes. Así nació el lote 3-05, con una superficie total de 33 mil 968 metros cuadrados. El doble de lo que tenía originalmente el terreno del Club Casa Blanca.
Y aquí viene lo bueno: el lote 3 tenía uso de suelo mixto, con densidad de una vivienda por cada 40 metros cuadrados. El lote 3-03, en cambio, era suelo de conservación, sin parámetros de densidad habitacional. Pero eso no importó. La fusión juntó ambos terrenos y el potencial de viviendas se disparó. Si se aplica la densidad del lote original a todo el terreno fusionado, podrían construirse unas 849 viviendas, 468 más de las que se podían hacer antes. Un negociazo, ¿no?
Los dueños del terreno y la permuta millonaria
Con el terreno ya fusionado, Tarjetel del Sureste lo transmitió en mayo de 2020 a Buró Inmobiliario América, empresa relacionada con los empresarios regiomontanos David Garza Lagüera y Federico Garza Santos. La operación no fue una compraventa, sino una permuta. A cambio del terreno, valuado en 171 millones 395 mil 678 pesos, la empresa entregó cuatro propiedades: un departamento en Emerald Residential Tower & Spa, dos unidades en Puerto Cancún y una en Marina Condos & Canal Homes, valuadas en 144 millones 650 mil pesos, más pagos por casi 29 millones.
Lo más sospechoso es que la permuta se hizo después de que ya estaban hechas todas las modificaciones catastrales y la fusión. Los documentos no muestran que los empresarios hayan intervenido en esos actos administrativos, pero se quedaron con el terreno ya crecido. Un análisis económico incluido en el expediente estima que las modificaciones incrementaron el valor del inmueble en 86 millones 829 mil pesos. Y el posible impacto patrimonial de los metros que perdió el Ecopark sería de 64 millones 600 mil pesos.
La advertencia de Fonatur que nadie atendió
El 25 de marzo de 2021, el entonces director jurídico de Fonatur, Alejandro Varela Arellano, envió un oficio a la presidenta municipal de Benito Juárez, Mara Lezama, pidiendo con carácter urgente una diligencia de apeo y deslinde en el terreno. El motivo: pudiera existir una afectación derivada de la delimitación del inmueble destinado a conservación ecológica. O sea, la autoridad federal ya se había dado cuenta de que algo andaba mal, pero hasta ahí llegó el asunto.
Hoy, en el predio resultante se desarrolla el proyecto Zenit Cancún, con componentes residenciales y comerciales, una planta desalinizadora y un sistema de tratamiento de aguas residuales. Y mientras tanto, el Ecopark sigue con su superficie reducida y el terreno privado con el doble de metros. ¿Quién va a investigar esto? ¿Quién va a devolverle al pueblo los metros que le robaron al parque ecológico?
La documentación deja claros varios pendientes: el origen y ubicación del título agrario de 2012, las variaciones de superficie del lote 3-03, la reducción de 1.39 hectáreas del Ecopark y los alcances urbanísticos de la fusión de 2020. Pero mientras tanto, los negocios siguen avanzando y el pueblo se queda con las ganas de justicia.
Preguntas frecuentes sobre el caso del terreno de Zenit Cancún
¿Cuánto creció el terreno de Zenit Cancún?
El terreno pasó de 15 mil 239.25 metros cuadrados a 33 mil 968.25 metros cuadrados, un incremento del 123 por ciento, después de varias modificaciones catastrales y una fusión de lotes.
¿Qué relación tiene el Ecopark con este caso?
El Ecopark perdió 13 mil 934.26 metros cuadrados de su superficie registrada en 2019, casi la misma cantidad que creció el terreno privado. Fonatur advirtió sobre una posible afectación al terreno destinado a conservación ecológica.
¿Quiénes son los dueños actuales del terreno?
El terreno fue transmitido en mayo de 2020 a Buró Inmobiliario América, empresa relacionada con los empresarios regiomontanos David Garza Lagüera y Federico Garza Santos, mediante una permuta valuada en 171 millones 395 mil 678 pesos.